Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”

Ogniqualvolta si acquista un’abitazione occorre corrispondere allo Stato una somma di denaro a titolo di imposta: di registro, catastale ed ipotecaria (in alcuni casi occorre corrispondere anche l’IVA, dovuta in determinate circostanze se il bene è venduto dalla ditta costruttrice).

Mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale sono stabilite nella quota fissa di € 50,00 cadauna, l’imposta di registro è pari al 9% del c.d. “prezzo – valore” dell’immobile, calcolato quindi su base percentuale avendo quale parametro di riferimento non il prezzo di acquisto del bene bensì il valore della rendita catastale dell’immobile.

Più alto è il valore della rendita catastale, più alto sarà il valore dell’imposta di registro da corrispondere all’Agenzia delle Entrate.

Tali costi, pertanto, vanno a sommarsi all’importo concordato con il venditore come prezzo di acquisto della casa ed alle spese notarili dovute al professionista per l’effettuazione del rogito, così determinando per l’acquirente l’aumento del costo complessivo di acquisto dell’immobile.

Lo Stato riconosce, in determinate circostanze, la possibilità per il compratore che acquista l’abitazione da adibire a residenza, di pagare l’imposta di registro in forma ridotta, ovvero il 2% in luogo del 9% del prezzo – valore dell’immobile.

Si tratta delle c.d. agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa previste dall’art. 1 d.p.r. n. 131/86.

La possibilità per l’acquirente di avvalersi di tali agevolazioni fiscali comporta, di fatto, il risparmio di una somma di denaro di non minimo importo.

Facciamo un esempio:

Tizio acquista un’immobile con un valore di rendita catastale pari € 900

L’imposta di registro da pagare per un acquisto in regime ordinario (9%) è pari ad € 10.206

L’imposta di registro da corrispondere per un acquisto in regime agevolato (2%) è invece di € 2.268, con un risparmio quindi di ben 7.938 euro.

E’ quindi importante conoscere, prima di decidere di acquistare un bene immobile se sia possibile avvalersi delle agevolazioni fiscali c.d. prima casa.

Di seguito una breve sintesi dei requisiti che l’acquirente deve avere per poter accedere a tale beneficio.

1) Caratteristica dell’immobile da acquistare

Le agevolazioni previste dalla legge riguardano unicamente l’acquisto di un’abitazione che appartenga ad una delle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile)

A/3 (abitazioni di tipo economico)

A/4 (abitazioni di tipo popolare)

A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

A/6 (abitazioni di tipo rurale)

A/7 (abitazioni in villini)

A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

E’ esclusa, quindi, la possibilità di avvalersi delle agevolazioni in caso di acquisto di immobili classificati come “abitazione di tipo signorile” (A/1), “abitazioni in villa” (A/8), “castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici” (A/9).

2) Residenza dell’acquirente in relazione al Comune ove si trova l’immobile da acquistare

L’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune ove l’acquirente ha la propria residenza al momento in cui viene effettuato l’atto notarile di acquisto.

Se chi acquista è invece residente in altro Comune, costui deve impegnarsi a trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova l’abitazione acquistata entro e non oltre 18 mesi dalla data in cui viene effettuato l’atto notarile di acquisto. Se il trasferimento di residenza non avviene entro tale termine, si decade dalle agevolazioni fiscali con conseguente obbligo di pagare all’erario le maggiori imposte non versate al momento del rogito, oltre ad interessi e sanzioni.

3) La nozione di “prima casa”

Il terzo ed ultimo requisito richiesto dalla legge attiene al fatto che l’immobile che si intende acquistare deve poter essere considerato quale “prima casa” dell’acquirente.

L’abitazione è considerata “prima casa” se:

• l’acquirente al momento dell’acquisto non è proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) ovvero titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà) su un’altra casa che si trova nel medesimo Comune ove insiste l’abitazione che s’intende acquistare.

Attenzione: si è proprietari di un immobile ovvero titolari di un diritto reale non soltanto in virtù dell’acquisto di un bene, ma anche a seguito dell’accettazione di una donazione oppure di un lascito ereditario.

• l’acquirente al momento dell’acquisto non è proprietario (esclusivo o per quote) ovvero titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà) su un’altra casa acquistata, anche dal coniuge, con le agevolazioni “prima casa” e che si trova sul territorio nazionale.

• l’acquirente è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” ma si impegna ad alienare (con atto di compravendita o donazione) tale immobile entro 1 anno dalla data di acquisto della nuova abitazione.

Se la cessione di tale immobile non avviene però entro tale termine, si decade dalle agevolazioni fiscali con conseguente obbligo di pagare all’erario le maggiori imposte non versate al momento del rogito (il 7% risparmiato), oltre ad interessi e sanzioni.

Un’ultima annotazione: in caso di acquisto con agevolazioni “prima casa”, se l’acquirente cede (vende o dona) l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, perde i benefici fiscali sinora illustrati a meno che non provveda ad acquistare altro immobile (anche a titolo gratuito) da adibire ad abitazione entro 1 anno dalla data di cessione del bene.

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